ВГСУ: підстави для поновлення договору оренди землі

Похожее изображение28.12.2016 Вищий господарський суд України встановив, що для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних фактів:
- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;
- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;
- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди;
- сторони повинні укласти угоду про поновлення договору оренди.


Фізична особа-підприємець (далі Позивач), звернувся до Головного Управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області (далі Відповідач) з позовом про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки від 08.11.2010 року. Обґрунтовуючи свої вимоги, Позивач посилався на положення ст. 33 Закону України "Про оренду землі" та зазначав, що продовжує користуватися земельною ділянкою, і жодних заперечень протягом місяця після закінчення строку договору, з боку Орендодавця не отримував. Таким чином, виходячи з приписів ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", просив суд визнати договір оренди земельної ділянки від 08.11.2010 року автоматично поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені спірним договором.


Рішенням господарського суду Дніпропетровської області від 29.06.2016, залишеним без змін постановою Дніпропетровського апеляційного господарського суду від 19.10.2016, позов задоволено в повному обсязі з підстав обґрунтованості.
Головне управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову у справі скасувати і прийняти нове рішення про відмову у позові. Скаржник вказує, що поза увагою судів залишилась те, що в спірному договорі була відсутня норма щодо його автоматичного поновлення без укладення додаткової угоди, як і те, що в порушення приписів ст.288 Податкового кодексу України, орендна плата визначена умовами спірного правочину є меншою ніж встановлена законодавчо. Відтак, оскільки орендарем не дотримано процедури повідомлення орендодавця про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, скаржник вважає, що судами не враховано приписи ст. 6, 626, 629 Цивільного кодексу України та ст. 33 Закону України "Про оренду землі".


Від Фізичної особи-підприємця судом отримано відзив на касаційну скаргу у якому позивач просить оскаржувані судові акти залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення, позаяк вважає рішення та постанову у справі законними та такими, що прийняті з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оспорюваних судових актів, знаходить необхідним в задоволенні касаційної скарги відмовити, враховуючи наступне.


Як встановлено господарськими судами при розгляді даного спору по суті вимог, розпорядженням голови Васильківської районної державної адміністрації Дніпропетровської області № 58-р-05 від 09.02.2005 року, було затверджено проект відведення земельної ділянки, що передається в оренду, та вирішено передати Позивачу в оренду для ведення товарного-сільськогосподарського виробництва земельну ділянку з земель запасу Великоолександрівської сільської ради загальною площею 20,0 га із них: 20,0 га - рілля, терміном на 5 років.


На підставі зазначеного вище розпорядження, 21.03.2005 року між Васильківської районною державною адміністрацією Дніпропетровської області (Орендодавець) та ФОП (Орендар), був укладений договір оренди землі, згідно умов якого, Орендодавець передав, а Орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Великоолександрівської сільської ради Васильківського району Дніпропетровської області.


В оренду передано земельну ділянку земель запасу площею 20,0 га, у тому числі : 20,0 га - рілля.
Договір укладено на п'ять років. Після закінчення строку договору Орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити Орендодавця про намір продовжити його (п. 2.1. Договору).


Зазначений вище договір, було зареєстровано у Васильківському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "ЦДЗК" про що у Державному реєстрі вчинено запис від 18.05.2005 року за № 040511800327.
28.09.2010 року головою Васильківської районної державної адміністрації Дніпропетровської області було видано розпорядження № 384-р-10 про поновлення з ФОП договору оренди від 18.05.2005 року на земельну ділянку площею 20,00 га (ріллі), яка знаходиться на території Великоолександрівської сільської ради для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, на п'ять років.


На виконання зазначеного розпорядження 08.11.2010 року між Васильківської районною державною адміністрацією Дніпропетровської області (Орендодавець) та ФОП (Орендар), був укладений новий договір оренди земельної ділянки, за яким Позивачеві в користування передано ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Великоолександрівської сільської ради Васильківського району Дніпропетровської області, площею 20,0 га, у тому числі: 20,0 га - рілля. Договір укладено на п'ять років.


Пунктом 2.2. Договору сторони передбачили переважне право орендаря на поновлення договору на новий строк, або продовження терміну дії договору. Крім того, сторони визначили, що продовження терміну дії договору відбувається у порядку, визначеному діючим законодавством, за умови письмового повідомлення про намір продовжити його дію не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору.
24.12.2010 року зазначений договір, було зареєстровано у Васильківському відділі Дніпропетровської регіональної філії ДП "ЦДЗК" про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041011801899.


12.10.2015 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис № 11558535 про реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі наведеного вище договору оренди від 08.11.2010 року.
Згідно розділу реєстру "зміст, характеристика іншого речового права", строк дії договору - 08.11.2015 року, з правом пролонгації, додаткові відомості: орендна плата складає 1,5% на рік від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Станом на дату закінчення строку дії договору оренди повноваження щодо розпорядження землями сільськогосподарського призначення державної власності, належать центральним органам виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин, територіальним органом якого являється Відповідач.


Оскільки орендар продовжив користуватись земельною ділянкою, належно виконував свої договірні обов'язки та не отримав заперечення від орендодавця, позивач просив суд визнати договір поновленим з підстав передбачених частиною 6 названої статті.
Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.


Згідно з приписами статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.


Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).


Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.


При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.
За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.


У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності упродовж одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.


У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.


Отже, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність наступних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони повинні укласти угоду про поновлення договору оренди.


Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду України від 25.02.15 у справі №6-219цс14.
Оскільки законодавство, що регулює спірні правовідносини визначає два випадки для поновлення договору оренди, то в даному випадку судами обґрунтовано задоволено позов та поновлено договір оренди землі на підставі ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", позаяк встановлено, що після закінчення строку дії договору оренди землі 08.11.2015 року, позивач продовжував користуватися земельною ділянкою, сплачувати відповідну орендну плату за користування земельною ділянкою, і жодних заперечень протягом місяця після закінчення строку договору, з боку орендодавця не надходило.


Відтак касаційна інстанція визнає правомірними висновки попередніх судів щодо визнання спірного договору оренди земельної ділянки від 08.11.2010 року автоматично поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.


Посилання касаційної скарги не можуть бути підставою для скасування рішення та постанови у справі, позаяк судами попередніх інстанцій в межах повноважень, наданих їм процесуальним законодавством, надавалась оцінка умовам спірного договору. Їх переоцінка знаходиться поза межами компетенції касаційної інстанції. Положеннями ч.6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено умови поновлення договору оренди, саме у разі, коли орендар не направив орендодавцю лист-повідомлення, а продовжив користуватись земельною ділянкою, належно виконуючи умови договору і не отримав заперечення від орендодавця на продовження користування об'єктом оренди у місячний строк після закінчення дії договору. Відтак судами вірно застосовані норми матеріального права з урахуванням всіх обставин даного спору.
Судами встановлено, що положення щодо укладання додаткової угоди передбачені і договором, і законодавством, зокрема умовами ст. 33 Закону України "Про оренду землі".


При цьому колегія суддів зазначає, що внесення змін до договору щодо приведення розміру орендної плати у відповідність до положень Податкового кодексу України, здійснюється сторонами саме шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди. У разі виникнення суперечностей з цього приводу, спір між сторонами вирішується у судовому порядку, однак у справі про внесення змін до правочину, а не у спорі про визнання договору поновленим в силу положень ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Відтак доводи касаційної скарги визнаються касаційним судом неспроможними.


Джерело: Courts News

Нет комментариев
Добавить комментарий